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媒体聚焦

拟融资50亿发展譧孔饬辻abo官网置业于向资本讲"新故事"?

时间:2021-02-13 来源:中方经营报 作者: 字号:

当下莁甏航谇暗姆科笕谧式诘闶艿焦家政策鼓励和资本市场热捧的譧孔饬蕹晌这波融资高峰中的主要关键词之1.近日yabo官网置业借着这波热潮抛出了50亿块融资计划.

1.24日晚yabo官网置业公告称提议以1批或分批形式发行本金总额不超过人民币50亿块的境内公司债券.债券发行期限将根据中方债券市场情况和公司资金需求而定.

随着国家宏观调控加强地产行业进入限购 .限价 .限贷 .限售 .限转的"5限时代"传统快周转 .高利润的住宅开发模式需要转变yabo官网置业选择了土地1级开发 .高新产业地产业务.而此次债券的发行向外界释放着1个信号作为国企的yabo官网置业将开始布局譧孔饬抟滴.

yabo官网置业方面向`中方经营报`记者表示公司于2017.做了新的战略规划未来会将譧孔饬抟滴褡魑公司资产管理业务方向下的重要子业务线之1进行发展.

运营和盈利之忧

公告显示2017.yabo官网置业累计签约金额约为558.5亿块同比增长22.7%其中北京市为好的市.占比40%.根据媒体整理的2017.度房企业绩排行榜其位列37位.

yabo官网置业之外碧桂园 .万科 .融创等1线房企也于布局譧孔饬耷彝蹲识疃辄上百亿块.于整体市场拼房源 .拼投入的情况下yabo官网置业要如何竞争?

yabo官网置业方面表示公司目前已获的土地项目中包含1定数量的自持面积为发展譧孔饬抟滴裉峁┝肆己玫淖什支持.发展譧孔饬薹吭词1大关键.记者梳理发现2017.yabo官网置业通过不同方式先后于北京 .天津 .深圳 .上海等地获得13个项目其中北京市有6个除了顺义区北石槽棚户区改造项目 .房山良乡项目外还包括位于平谷区金:乡韩庄村 .密云区檀营乡 .大兴区瀛海镇 .亦庄经济技术开发区路东区G2街区的4个地块.

其中平谷区金:乡韩庄村地块由yabo官网联合龙湖 .保利 .首开夺得整体规划地上建筑面积15.3万平方米自持商品譧棵婊比例为70%;大兴区瀛海地块由yabo官网置业联合远洋 .世茂拍得整体规划地上建筑面积13.4万平方米自持商品譧棵婊比例为26%.

房源之外发展譧孔饬藁剐枰较强的运营能力而房企普遍缺乏运营管理经验.以长租公寓为例链家研究院向记者提供的1份报告中提到:"开发和公寓是完全不同的两个生意开发的核心是高周转公寓的核心是运营开发出来不等于出租出去原则上房子建成才是租赁服务的开始."

普华永道于1份报告中分析认为房企自身的运营团队较.且多以原地产业务人员为主缺乏相关管理经验.于重资产运营模式下房地产企业很难像中介机构 .酒店等聚焦于运营管理层面.

同时盈利是摆于譧孔饬廾媲1道无法回避的难题.与地产快周期开发不同譧孔饬奘粲诼周期的行业.公开信息显示旭辉领寓租金回报率于4%~5%万科泊寓仅2%~3%.

链家研究院上述报告显示以往地产行业单个项目的运作周期通常于2~3.有的企业从拿地到开盘这1环节可做到半.1.即可实现资金回笼而譧孔饬薜耐蹲驶厥掌谕ǔS10.以上特别是目前自持型地块的土地成本过高.

根据链家研究院的测算北京市100%自持的地块中海淀区永丰基地中粮+yabo官网+天恒地块楼面价为68042块/平方米当前周围自如租金为150块/平方米/.收回成本需要48.;同样位于永丰基地的万科+住总地块楼面价为39532块/平方米回本期也需要29..

中原地产首席分析师张大伟也认为同拿房成本相比现于譧孔饨鹚平太低现于的市场情况下租金连成本都覆盖不了肯定亏损"租金起码要增加1倍".

对于未来租房租赁的运营模式和盈利问题yabo官网置业方面表示未来将通过发展长租公寓盘活自持住宅 .商办物业等资产并通过打造自身品牌获取更高的品牌溢价和现金流.同时也将推进以集体用地开展长租公寓业务利用集体用地土地成本较低的优势创造较高投资回报.而且"长租公寓业务目前受到政策鼓励于低成本融资方面有1定优势将降低1定的财务费用"yabo官网置业方面回复称.

对于yabo官网置业进入譧孔饬奘谐〉某踔哉糯笪跋蚣钦叻治龀颇壳白`孔饬藁姑挥1个企业摸索出1种能够不亏损的模式现于做租赁的要么是希望于资本市场上有所动作要么是国企的社会责任而yabo官网置业正是主要出于国企的社会责任.yabo官网置业控股股东为yabo官网是北京市国资委所属的国有企业集团北京市已于去.12.发文鼓励国企用自有土地进行长期租赁.

意于融资

张大伟向记者表示虽然往.春节前也是融资集中时段但是今.的融资额度更大原因于于今.宏观调控加强的情况下房企销售难度普遍增大同时融资成本也于增加."本来这1时段就是惯例的资金需求高峰期今.有1个特殊原因是过去很少有过的对非标资产的监管加强."

近日媒体消息称部分银行已暂停受理房地产行业新增授信或暂停房地产开发贷业务;信托公司地产融资业务也更趋审慎.对于此次发债的原因yabo官网置业也表示2017.以来譧孔饬抟滴竦玫秸策鼓励建议债券发行可抓住良好的机遇以较快速度获取资金促进譧孔饬抟滴竦姆⒄共⒂呕现有债务融资结构降低综合融资成本.

记者梳理了2013.以来yabo官网置业的有息负债根据净负债率即(有息负债-货币资金)/所有者权益的计算公式记者计算发现2015.yabo官网置业净负债率为83.58%2016. .2017.上半.则明显攀升分别达到了132.32% .131.91%.

其中yabo官网置业有息负债中主要以长期借款 .应付债券 .1.内的长期借款为主短期借款占比较少.2016.以来其1.内到期的银行贷款明显增加2016. .2017.上半.占比分别达到了27.52% .29.65%.到去.11.yabo官网置业公告称当.累计新增借款57.34亿块占2016..末净资产的比例为20.8%借款余额为639.23亿块.

同时2018.yabo官网置业也面临着3笔债券到期包括两笔2015.发行的3.期25亿块私募债1笔2015.发行的13亿块3.期票据.因此yabo官网置业必须加紧融资.除了此次的50亿块债券yabo官网置业也于通过其他途径获取融资.近期其已向香港联交所提出申请将此前计划发行的美块债券额度由10亿美块增加至20亿美块用作偿还现有债务营运资金及1般公司用途.

"近期融资市场的收紧是大概率事件而对做租赁业务的企业来说于融资方面占有优势资本市场会积极对有租赁概念的企业敞开大门."易居研究院智库中心研究总监严跃进表示.

张大伟也向记者表示很多企业从事譧孔饬薏⒚挥斜甲抛饬薇旧砣ザ是获得融资或者廉价获取拿地机会尤其是于23线城市能够通过这种办法获取1定的土地.(记者:盽梅,颜世龙)


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